2017年01月28日

変動金利住宅ローン

年始から、バタバタと出張続きで疲れております!
1月は本当にあっという間に過ぎ去ってしまいますね!


今回は変動金利住宅ローンについて少し解説します
知らないと大変なことに! 変動金利住宅ローン「3つのルール」


<ルール1>
金利が変動しても、5年間は毎月返済額を増減させない「5年ルール」
5年毎にその時点の適用利率、残存期間、借入残高によって月々返済額を見直します


<ルール2>
適用金利は、原則毎年2回(多くは4月1日と10月1日)に
その時点の「短期プライムレート」を基準として見直されます
「5年ルール」で返済額が一定であっても、適用金利は変動するので注意が必要です!


<ルール3>
金利上昇に伴い毎月返済額が増える場合は、直前返済額の125%を上限とします
返済額が毎月8万円だった場合は、最大でも10万円までしか上がりません


一見、返済者思いのルールなのですが、本来、返済するべき125%を
超える部分について支払いが免除されるわけではありません

その超過した金額は繰り越され、支払い額のうち利息分が増えて
元本分が減るため、結果として返済期間が長引くことになってしまいます



「金利変動型」と言っても、基準金利である「短期プライムレート」が
変更される都度、適用金利と返済額が変更される訳ではありません

金利見直しのタイミングはあくまでも年2回、半年ごとで
毎月返済額は5年に一度しか変更させず、もし増額する場合でも
1.25倍までという上限がルール化されています



しかし、返済額が変わらない5年間の間に金利が上昇すると
毎月返済額の利息額が増加し元本自体が減らない状況になり
さらに金利が上昇すると毎月の利息額が返済額を超えてしまう
ようになってしまいます、これを「未払い利息」といいます


「未払利息」とは、返済しても返しきれない利息のことで
金融機関の立場から言えば「未収利息」となります


金利が急上昇しても、125%を上限とする返済額が適用されるため、
毎月返済額自体は変更されず、内訳としての利息額が大きくなるだけですが
金利上昇幅が大きい場合、利息相当額だけで毎月返済額を超えてしまうケースが発生します


この超過分が「未払利息」であり、次回の返済では
その月に返済すべき利息に先んじて優先的に支払う必要が生じるため
「未払利息」は毎月累積していくことになります


未払利息は金利が急上昇することによって発生する現象なので
金利が上がらなければ発生しません


しかし、現状は戦後最低の超低金利です!!
金利が大幅に下がる余地など最早ありません


目先の金利に一喜一憂することなく
最良の「住宅ローン」を選択してください!!


リブハウジング 福重 伊織


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posted by 福重 伊織 at 16:41| 日記